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高价买地还是等待熊市地产大腕激辩地王得失

发布时间:2021-01-08 02:59:04 阅读: 来源:不锈钢反应釜厂家

上半年“地王”频出的现象,引发了2009博螯房地产论坛地产大腕们的激烈讨论,地产大腕们纷纷表示,在土地价格持续高涨的现在,房地产企业应等待地价下跌时买地。开发商的发展模式也应有所改变,若继续按照以往模式发展,将会遇到更多的风险。

高价入市抢地,还是等待地价下跌后再入市购买?最近价格飙升的土地市场再次让开发商“心情激荡”。没有抢到土地的,和已经抢到土地的开发商通过2009博螯房地产论坛再次“激辩”:刚刚复苏的中国房地产商要不要到目前价格畸高的土地市场去抢“地王”?

要不要抢地王?

“谁买‘地王’谁傻瓜。”香港恒隆地产有限公司董事长陈启宗在作《如何看待2009年房地产市场的急剧变化》演讲时,对两个月时间连出十五幅“地王”的现象发表了他最直接的看法。

他表示,“地王”层出有 “四不好”:第一,对那些想买房的人来说,不是好事;第二,对社会安定和谐不一定是好事;第三,对整体房地产的价格不是好事,会让房地产价格大起大落;最大的不好是对购地者不好。

“不是说买‘地王’的一定不赚钱,但是他们所承担的风险一定非常高,他们盈利的能力一定下降。从香港地区和东南亚地区的经验来说,凡是买了‘地王’的,大半都是后悔的,历史都证明他们是傻瓜,不是聪明人。”

他幽默地恭喜此前竞拍北京广渠门外15号地块失利的潘石屹“没有拍到‘地王’”。

陈启宗的发言,一石激起千层浪。此后,众地产大腕也频频提起“地王”问题,在地价上涨趋势明显的今天,究竟要不要去土地市场上拿地?

紧接着上述话题,潘石屹开始讨论国有大房地产企业和民营企业之间的竞争公平性问题,他认为国家给了国有房地产企业太多扶持政策。

此后出场的北京师范大学金融研究中心主任钟伟,更拿出纸和笔,给星河湾副总裁梁上燕、复地董事长范伟等5位开发商嘉宾做起了问卷调查,看看到场的开发商有没有拿地,其中有多少土地是属于国企所有。

陈启宗认为,面对持续高涨的地价,房地产企业可以选择“忍耐”和“等待”,只要等到冬天,别人熬不过去,那么就成功了。他认为,这就是恒隆地产制胜的秘诀所在。

中原集团主席施永青虽然不赞同陈启宗的某些观点,但他同样表示内地开发商目前可以“等待”地价下跌。按照他的观点,政府未来会增加地块供应和开工量,并将惠及建筑工程、材料等相关行业,拉动经济。这样一来,土地的竞争不会再像之前那样激烈,地价便将趋于平稳。

“所以地王要不要去抢,我认为等一等还是有机会的。因为有些开发商经常说 ‘这么高的价钱叫我怎么办’,我认为未来应该是还有机会买得到好的土地。”他说

与施永青的看法相同,阳光100置业的总裁易小迪也表示,盲目圈地很难获得成功。尤其是在新形势下,开发商的发展模式面临转型,如果继续按原先的模式开发,会遇到很多的风险。

盲目拿地的房企不该救?

与不该买“地王”的观点相对应,到会的地产大腕还同时表示,那些高价购买“地王”的开发商“不应该救”。

“救市是应该的,但是如果犯了错的开发商,也被救就不应该了。”陈启宗说了一个故事,“去年9月的时候,我请了很多内地大的开发商到我的写字楼聊天,从技术上来说,他们都是破了产的。但是谁知道,9个月后,同一班人,不仅仅松绑了,而且又跑到房地产市场里去买地。”

陈启宗认为,上述开发商都是2007年市场过热时头脑发热,盲目买地的公司。对这样的公司,政府不应该施以“援手”,应该让市场“惩罚”他们。而如果担心这些公司垮掉,会影响整个房地产行业,进而对经济造成冲击,完全可以用股权偿还他们的债务,等以后市场好了,再将股权卖给市场上的其他开发商。

和陈启宗的看法相似,潘石屹也认为拯救那些犯了错的开发商,对他这样没有犯错的开发商不太公平。尤其是缓交土地出让金的措施,太过温和。

施永青对两人的上述发言,评价说有些“酸溜溜”。他认为,国家的政策给了大部分内地开发商一次重生的机会。而且大部分开发商都已经获得了这个机会,下一步的问题是开发商们能否接受教训,以后可以做得好一点。

此后出场的发展商则表示,虽然潘石屹所说的“百日巨变”并没有实现,但是去年的确非常危险,而且受影响的并不仅仅是开发商自身,作为房地产商贷款主要提供者的银行无疑风险更大。

模式待革新?

无论如何,2008年的地产“熊市”深刻反映了目前房地产开发模式所存在的种种危机,盲目拿地仅仅是其中的表现之一。

对于这一点,阳光100置业的易小迪显然看得非常清楚。他认为,房地产企业将面临转型。房地产今后发展,争夺焦点将从过去的争夺资源,到今后争夺客户、争夺市场。

过去房地产融资买地,盖楼销售的过程是希望每个过程、每一个循环是在扩大规模。而扩大规模必然要解决其制约因素,一个是融资,一个是买地。但是这个简单的模式不一定能够再适应未来需求。

现在买地、买地王,其实还是扩大规模的思维在作祟,认为这个市场还会扩大,价格还会上涨。所以只要是有了土地资源,他又能在未来市场占据主动。

可以看到,随着市场竞争的激烈化,包括成本逐渐透明化,这种简单的模式缺乏竞争力。到2008年的时候,房地产碰到销售的问题,很多企业都会措手不及。因为看到了原来模式的缺点,易小迪和他的阳光100置业改变了原来的经营模式。

他们在二、三线城市,以站在未来的角度营造一个城市新的时尚中心获得了成功。易小迪在柳州市中心一个房地产开发项目,楼面地价400元,房价可以从4000元卖到8000元。

他因此认为,即使不买位置极佳的地王,采用上述商业运作的模式,使土地增殖,同样可以获取丰厚的回报。除此以外,产品细分,精细化经营也是中国房地产业的趋势。

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